Согласно ст. 395 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ) к имущественным правам на чужое имущество относятся:
право владения;
право пользования;
право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис);
право застройки земельного участка (суперфиций).
Как видим, только при суперфиции право на застройку является имущественным правом на чужое имущество. … Что касается передачи земельного участка в пользование другому лицу для строительства, то ГКУ выделяет такую возможность только при оформлении суперфиция (ст. 413 ГКУ).
Для начала отметим, что понятие «право застройки земельного участка» в первую очередь зависит от характеристики термина «застройщик».
Статья 1 Закона Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.1999 г. № 687-XIV дает следующее определение:
«Застройщик – лицо, которое в соответствии с законом получило право собственности или пользования земельным участком для градостроительных нужд и выполняет предусмотренные законодательством действия, необходимые для осуществления строительства или изменения (в том числе путем снесения) объекта градостроительства».
Правила застройки города Киева, утвержденные решением Киевсовета от 27.01.2005 г. № 11/2578, дают немного иную характеристику термина «застройщик»:
«Застройщик – лицо, которое получило право на застройку территории, строительство объекта и выполняет функции заказчика».
Получается, что застройщиком может стать лицо, к которому перешло право на застройку земельного участка, осуществления строительства, без привязки к правам на сам участок. … А это дает основания говорить о том, что право на застройку земли, находящейся в аренде или постоянном пользовании, может передаваться третьим лицам, которые впоследствии и будут приобретать статус застройщика.
В то же время ст. 24 Закона Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III предусматривает возможность стать застройщиком, но при этом не быть собственником или пользователем земельного участка, и даже называет документ, который прилагается к письменному заявлению о предоставлении разрешения на строительство.
Практика показывает, что передача права на застройку арендатором возможна. Более того, такие схемы по передаче прав на застройку очень часто содержат в себе и делегирование функций заказчика строительства.
При разработке таких схем учитывают нормы немного устаревшего, но довольно интересного документа – Положения о заказчике-застройщике и техническом надзоре, утвержденного постановлением Госкомстроя СССР от 02.02.1988 г. № 16.
Передача права на застройку земли, находящейся в аренде или постоянном пользовании, не нова в Украине. Во многих договорных схемах организации финансирования строительства, о которых «Строительная деятельность» писала, встречаются элементы передачи прав на застройку земли, находящейся в аренде или постоянном пользовании.
Так, классическая схема организации работы совместной деятельности может в себе содержать как раз либо передачу права пользования земельным участком, либо передачу права на застройку земельного участка. Но взнос в качестве права на застройку в этом случае не переходит к другому лицу, а используется в интересах всех участников СД.
В договорах долевого (паевого) участия также очень часто встречаются элементы передачи права на застройку.
Александра Каримова
«Строительная Деятельность: Земля, Инвестиции, Учет» № 17/08 с. 23
|